Acheter ou vendre un condo : ce qu'il faut savoir

Un condo, c'est votre propriété, mais c'est aussi une part d'immeuble. Quand vous achetez, vous achetez du même coup la santé financière du syndicat de copropriété. C'est souvent là que se cachent les vraies surprises, et c'est l'aspect dont on parle le moins.

Votre unité et les parties communes

En copropriété divise, vous êtes propriétaire de votre unité, la partie privative. Le toit, la structure, les corridors et le terrain sont des parties communes, gérées par le syndicat et payées par l'ensemble des copropriétaires. Certaines sont à usage restreint, comme un balcon ou un stationnement : vous seul les utilisez, mais elles demeurent communes. La déclaration de copropriété précise ce qui appartient à qui.

Ce qui a changé le 14 août 2025

Un règlement du gouvernement du Québec est entré en vigueur à cette date. Il oblige les syndicats à :

• Tenir un carnet d'entretien, mis à jour chaque année, qui planifie l'entretien et le remplacement des composantes de l'immeuble.
• Faire réaliser une étude du fonds de prévoyance aux cinq ans, pour savoir combien mettre de côté en vue des grosses réparations.
• Remettre une attestation sur l'état de la copropriété au copropriétaire qui vend, dans les 15 jours suivant sa demande.

Les copropriétés existantes ont jusqu'à trois ans pour produire leur premier carnet et leur première étude. Selon l'immeuble, ces documents ne seront donc pas forcément prêts au moment de votre transaction.

L'attestation du syndicat

Ce document résume la santé de l'immeuble : solde du fonds de prévoyance, budget, frais communs des trois dernières années, assurances, travaux importants prévus et litiges en cours. Pour un acheteur, c'est une mine d'information. Pour un vendeur, c'est un document à demander tôt, pour ne pas retarder la vente.

Les documents à lire avant d'acheter

• La déclaration de copropriété et le règlement de l'immeuble : animaux, location, rénovations permises.
• Les procès-verbaux des dernières assemblées : on y voit les problèmes discutés et les travaux qui s'en viennent.
• Les états financiers et le budget du syndicat.
• L'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien, lorsqu'ils existent.

Des frais de condo bas, une bonne nouvelle ?

Pas toujours. Des frais très bas peuvent cacher un fonds de prévoyance trop mince. Si l'étude démontre qu'il manque d'argent, le syndicat doit ajuster les contributions, et les frais augmentent. Une cotisation spéciale peut aussi tomber si des travaux majeurs arrivent avant que le fonds soit prêt. Pour comparer deux condos, regardez toujours les frais et le fonds ensemble.

Et l'inspection ?

Elle reste importante. L'inspecteur examine surtout votre unité, mais il peut relever des indices sur les parties communes. Combinée aux documents du syndicat, elle vous donne un portrait complet avant de vous engager.

Vous vendez votre condo ?

Demandez l'attestation au syndicat dès la mise en marché et rassemblez les documents à l'avance. Un dossier complet rassure les acheteurs et évite qu'une vente s'étire. C'est une étape que je prépare avec vous dès le départ.